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GENERALITES
L’investissement immobilier constitue l’un des actes majeurs dans la vie du particulier. Traditionnellement, la 1ère préoccupation est celle du logement et c’est elle qui génère une part significative des acquisitions. L’évolution du contexte économique et social des dernières décennies, avec une accélération au cours des dernières années, a multiplié les raisons pour lesquelles on souhaite investir dans l’immobilier.
Ainsi, diversifier la gestion de son patrimoine, rechercher des sources de revenus complémentaires aux revenus d’activité, bénéficier des leviers fiscaux mis en place par le législateur, préparer sa retraite, … sont autant de nouvelles motivations pouvant conduire à l’achat ou l’investissement immobilier.
L’acquisition d’un bien peut avoir comme objectif : l’investissement et ceci pour des motivations différentes :
- soit pour rechercher une source de revenus réguliers,
- soit en espérant une plus-value après quelques années
- soit pour rechercher à défiscaliser
Dans ce cas, il est nécessaire de bien hiérarchiser les buts poursuivis.
En raison de cette diversité de motivations, il est utile d’accompagner l’acquéreur potentiel d’un bien immobilier dans sa réflexion pour lui permettre de trouver le bien qui correspond réellement à ses attentes et à sa situation personnelle.
Pour vous aider dans cette démarche, « capassimmo » vous apporte quelques éléments qui doivent vous permettre de mener à bien votre réflexion dans la recherche d’un bien, en fonction de votre objectif, selon 3 grands axes :
Evidentes pour certains, connues pour d’autres, ou nouvelles, toutes ces informations constituent un rappel nécessaire des bonnes questions à se poser au moment d’investir.
(Source capassimmo.com)
Calculer sa plus-value
Comment déterminer le montant de sa plus-value ? Il suffit de faire la différence entre le prix auquel vous avez vendu votre bien et son prix d'achat.
Après avoir déduit de cette plus-value brute l'abattement pour durée de détention et l'abattement fixe de 1 000 ?, vous obtenez le montant de la plus-value qui sera imposée.
Le prix de cession
Le prix à prendre en compte est celui mentionné dans l'acte.
Sur justificatifs, vous pouvez déduire du prix de vente :
• les frais de vente supportés lors de la cession : mainlevée d'hypothèque, commission de l'agence immobilière, frais liés aux diagnostics obligatoires (amiante, plomb?)
• le montant de la TVA acquittée
Mais le prix de cession doit être majoré des charges et indemnités prévues dans l'acte au profit du vendeur, comme le remboursement de frais mis à la charge des acheteurs ?
Si le bien est cédé contre une rente viagère , le prix de cession retenu est la valeur en capital de la rente, à l'exclusion des intérêts.
Le prix d'acquisition
Il s'agit du prix effectivement payé, celui stipulé dans l'acte d'achat. Ce prix d'acquisition peut être majoré de frais, à condition de pouvoir les justifier :
• les charges et indemnités que vous aviez versées au vendeur lors de l'achat
• les frais d'acquisition : droits d'enregistrement ou TVA payés lors de l'achat, frais de notaire? Si vous ne pouvez pas les justifier, vous pouvez déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat.
• les dépenses de construction, reconstruction, d'agrandissement, ou d'amélioration sous certaines conditions (réalisées par une entreprise?) sur justificatifs.
Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, vous pouvez déduire, soit le montant réel justifié, soit un forfait de 15 % du prix d'achat si vous n'avez pas de justificatifs
• les frais de voirie, réseaux et distributions qu?ils soient ou non imposés par les collectivités locales dans le cadre du plan d'occupation des sols ou du plan local d'urbanisme
Si vous avez acquis votre bien à titre gratuit (héritage ou donation), les frais que vous avez payés, comme les frais de notaire et les droits d'enregistrement, viennent augmenter la valeur vénale mentionnée dans l'acte. Pour les biens payés au moyen d'une rente viagère , le prix d'achat retenu est la valeur en capital de la rente. Vous ne devez pas compter les intérêts.
Calculer la plus value imposable Sur la plus-value brute calculée (prix de cession - prix d'acquisition) viennent en déduction :
• un abattement pour durée de détention
La plus-value brute est diminuée d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème.
Ainsi, la plus-value se trouve exonérée au bout de 15 ans de détention.
• Un abattement fixe de 1000 ?
Il s'ajoute à l'abattement pour durée de détention. Vous en bénéficiez pour chacune de vos cessions. En cas de cession d?un bien détenu par des époux, l?abattement de 1 000 ?
s?applique à chacun des époux alors même qu?une seule déclaration est déposée.
Un taux de 16 % et des prélèvements sociaux de 11 % Après déduction des abattements, les plus-values sont soumises à l'impôt sur le revenu au taux de 16 %.
S'ajoutent également les prélèvements sociaux : CSG, CRDS, prélèvement social de 2 % et contribution additionnelle au prélèvement social, pour un taux global de 11 %.
La CSG n'est pas déductible de vos revenus.
En cas de moins-value
La moins-value n'est pas prise en compte : elle ne peut pas s'imputer sur vos revenus ou sur la plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien.
Déclarer la plus-value et payer l'impôt
Le notaire s'occupe de tout . Il établit la déclaration de plus-value (imprimé n°2048-IMM) et paye l'impôt pour le compte du vendeur. Ainsi, lors d'une seule formalité, il acquitte les droits d'enregistrement dus par l'acquéreur du bien et l'impôt sur le revenu afférent à la plus-value dû par le vendeur.
Source impots.gouv.fr
Coordonnées Agences
Coup de coeur
Article sur une adresse de qualité : "L'amour du Goût"
Gourmands de toutes parts, laissez vos pas vous mener jusqu'à l'Amour du Goût. Cette jolie petite boutique (climatisée) n'a pas volé son nom. En quête de produits du terroir ou curieux de découvrir des produits atypiques, vous trouverez votre bonheur et pourrez même le faire emballer pour une composition de cadeau personnalisée.
Après un accueil chaleureux, la patronne saura vous guider selon vos goûts. Arlette teste personnellement ses produits pour ne retenir que le meilleur des petits producteurs locaux et parfois d'un peu plus loin.
Vous pourrez également accompagner ces douceurs salées et sucrées d'un vin frais ou d'un alcool. La gamme de whiskies et de rhum ravit les connaisseurs.
Nous avons la chance d'avoir sur notre littoral une adresse d'exception, alors n'hésitez pas à pousser la porte pour une visite guidée ; "si vous êtes sages, vous pourrez sentir, si vous êtes très sages on vous fera peut-être même goûter" !
Site : http://www.lamourdugout.com
Diagnostic immobilier
La liste des contrôles nécessaires pour procéder à la vente d'un bien immobilier est longue. Le récapitulatif des diagnostics techniques immobiliers vous empêche de crouler sous les formalités !
La garantie de superficie : diagnostic loi CarrezElle s'applique à tous les lots de copropriété. Le vendeur est tenu de déclarer et de garantir la superficie du bien, tant lors de la promesse que de la vente, sous peine de voir celle-ci déclarée nulle (délai d'action d'1 mois). Le prix pourra aussi être réduit si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à celle déclarée (délai d'action d'1 an). Il est recommandé de faire réaliser les mesures par un géomètre-expert.
Le diagnostic amiante
Il s'applique à tous les immeubles bâtis dont le permis de
construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Lors de la promesse
de vente, le vendeur doit annexer un constat réalisé dans les parties
privatives incluant la fiche récapitulative du dossier technique
amiante pour les parties communes. A défaut, la promesse est sous
condition suspensive d'un diagnostic négatif.
Lors de la vente en elle-même, le vendeur doit annexer le constat
mentionné précédemment. S'il est positif, l'acte précise qui supporte
les travaux. A défaut, le vendeur sera dans l'impossibilité de
s'exonérer de la garantie des vices cachés. Le délai pour agir est
alors de 2 ans.
Le diagnostic termites
Il s'applique à tous les immeubles bâtis, dans les zones contaminées
ou susceptibles de l'être (se référer à l'arrêté préfectoral en
vigueur). La promesse de vente se trouve alors sous condition
suspensive de l'obtention d'un état parasitaire négatif. Lors de la
vente, le vendeur doit annexer un état parasitaire établi depuis moins
de 3 mois. S'il est positif, l'acte précise qui supporte les travaux. A
défaut, le vendeur se retrouve dans l'impossibilité de s'exonérer de la
garantie des vices cachés. Le délai d'action est de 2 ans.
Remarque : en copropriété, seules les parties privatives sont concernées.
Le diagnostic plomb
Il s'applique aux locaux à usage d'habitation construits avant le
1er janvier 1949. Lors de la promesse, le vendeur doit annexer un
constat d'exposition des risques au plomb établi depuis moins d'un an.
A défaut, la promesse est sous condition suspensive de l'obtention d'un
état négatif. A l'occasion de la vente, ce constat doit être annexé. Si
l'état est positif, l'acte précise qui supporte les travaux. A défaut,
le vendeur se retrouve dans l'impossibilité de s'exonérer de la
garantie des vices cachés. Le délai d'action est de 2 ans.
Remarque : en copropriété, seules les parties privatives sont concernées.
Le diagnostic de performance énergétique
Il s'applique à tous les locaux clos, couverts, avec une production
d'eau chaude et de chauffage. Lors de la promesse de vente, le constat
doit être annexé et dater de moins de 10 ans. Il n'a qu'une valeur
informative. L'acquéreur ne peut se prévaloir des informations
contenues dans le diagnostic à l'encontre du propriétaire. A défaut, le
vendeur se retrouve dans l'impossibilité de s'exonérer de la garantie
des vices cachés.
Remarque : en copropriété, seules les parties privatives sont concernées.
Les risques naturels et technologiques
Ce diagnostic concerne tous les locaux. Il s'agit d'annexer un
constat des risques naturels et technologiques de moins de 6 mois à la
promesse de vente. A défaut, cette dernière se retrouve sous condition
suspensive. Ce document doit aussi être annexé à la vente. S'il n'est
pas remis au locataire ou à l'acquéreur, une diminution du loyer, du
prix de la vente ou son annulation peut être prononcée par le juge. Le
délai pour agir est de 2 ans.
Remarque : en copropriété, seules les parties privatives sont concernées.
Le diagnostic gaz
Le diagnostic gaz est réalisé dans les parties privatives des locaux
à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz
naturel.
Ce diagnostic porte sur l'état des appareils de chauffage et de
production d'eau chaude, l'état de la tuyauterie et l'aménagement des
locaux où fonctionnent les appareils à gaz. Il est précisé qu'il ne
s'agit pas de mettre en conformité l'installation, mais de fournir un
diagnostic nécessaire à l'établissement de l'acte de vente.
En cas de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation comportant
une installation intérieure de gaz naturel, la clause d'exonération de
garantie pour vice caché prévue à l'article 1643 du code civil ne peut
être stipulée que si un diagnostic de cette installation est annexé à
l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
Remarque : cette mesure est entrée en vigueur le 1er novembre 2007.
Le diagnostic électricité
Le vendeur d'un bien ancien est assailli de diagnostics de toutes
sortes à faire réaliser. Et celui relatif à l'état de l'installation
électrique vient s'ajouter aux six autres que sont l'amiante, les
termites, le plomb, les risques technologiques et naturels, le DPE et
l'état d'installation au gaz. Sans oublier le métrage Carrez... Le
décret d'application du diagnostic électricité a été publié le 24 mai
2008 pour une application le 1er janvier 2009.
A partir de cette date, le vendeur d'un logement de plus 15 ans devra faire effectuer, par un professionnel certifié, l'évaluation des risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Toutefois, si un diagnostic électrique a été réalisé depuis moins de trois ans par un distributeur reconnu, le vendeur n'est pas tenu d'en faire établir un nouveau.
Remarque : le diagnostic électrique entre en vigueur le 1er janvier 2009.
Le dossier de diagnostic technique
Une ordonnance du 8 juin 2005 regroupe les états, constats et diagnostics dans un seul dossier appelé dossier de diagnostic technique, que le vendeur doit fournir aux fins de l'annexer "à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente". Il est applicable à partir du 1er novembre 2007 et doit comporter :
- le constat de risque d'exposition au plomb créé par la loi du 9 août 2004 relative à la santé publique en remplacement de l'état des risques d'accessibilité au plomb
- l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante
- l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment
- un état de l'installation intérieure de gaz
- le diagnostic électricité
- l'état des risques naturels et technologiques
- le diagnostic de performance énergétique
Les documents relatifs à l'exposition au plomb et à l'installation gaz ne sont requis que pour les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation.
En copropriété, le document relatif à l'exposition au plomb porte exclusivement sur la partie privative de l'immeuble affectée au logement et les documents relatifs aux termites et à l'installation gaz portent exclusivement sur la partie privative du lot.
Source seloger.com
Défiscaliser
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Présentation des agences Mourat Immobilier dans le sud Vendée. Réalisation Pascal Arenou. Retrouvez à travers un site claire les annonces immobilières de nos clients vendeurs sous : mouratimmobilier.fr
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