Le financement immobilier

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Type de prêts - Crédit immobilier

Prêt à taux fixe :

C'est le financement le plus utilisé aujourd'hui et le plus simple à réaliser. Il comporte aussi comme avantage d'établir une mensualité fixe donc une gestion facile à long terme. Simplicité, visibilité, sécurité sont les principaux avantages mais il existe aussi des inconvénients tel que la rigidité ne permettant pas à l'emprunteur de bénéficier de réelles baisses des taux. Il est fait référence à des taux importants pratiqués il y a plus de 15 ans. Aujourd'hui, le risque est très bas car les taux restent bas.

Prêt à taux révisable :

Le taux variable, plus justement baptisé taux révisable, est un taux contractuellement indexé sur un taux du marché interbancaire. Il est révisé selon les termes du contrat, lorsque les variations de l'indice de référence atteignent une amplitude contractuellement déterminée. L'indice de référence c'est le TIBEUR ou EURIBOR. Il existe plusieurs variables tel que l'aménagement du taux de référence ou la flexibilité de la durée du prêt. Aujourd'hui, ils sont communément capés (avec un taux maximum établi lors de votre contrat avec votre banque).

Les avantages sont : une possibilité de coût moins élevé que les prêts à taux fixe, un risque moins important pour la banque donc plus de flexibilité sur un remboursement anticipé, des frais de dossier moins chers...

Prêt in fine :

Il s'inscrit dans le cadre d'opérations financières d'optimisation fiscale. Il est essentiellement destiné à financer des investissements immobiliers à usage locatif, mais peut également servir au financement d'une résidence principale, dans la mesure où les intérêts d'emprunt sont déductibles au moins partiellement du revenu imposable. Il finance fréquemment 100 % de l'acquisition immobilière.

Le prêt mixte :

Le terme de « montage » est plus adapté que celui de « prêt ». Le prêt consenti est toujours adossé à un produit de capitalisation, généralement une assurance-vie. C'est un dérivé du prêt remboursable in fine (v. no 35), mais il est décomposé en deux temps :

• Une période pendant laquelle le prêt est exclusivement remboursable in fine
• Une période pendant laquelle le prêt peut être mixte, soit sur option de l'emprunteur, soit sur option du prêteur, et ce, en fonction de l'épargne réalisée.

Lorsque le prêt devient mixte, il est composé :

• D'une part remboursable in fine, qui correspond à l'épargne réalisée, rémunération comprise.
• D'une part amortissable par échéances modulables, pour le solde.
• Le taux est fixe, révisable, capé ou non.

Calcul de la plus-value immobilière :

Régime d'imposition des plus-values réalisées lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens : code général des impôts, art. 150 U et s. et 151 septies B, art. 74 SA et s. de l'annexe II et art. 41 duovicies H et s. de l'annexe III (source legifrance.gouv.fr)

Exemple de calcul de plus-value immobilière réalisée par un particulier :

Paul décide de vendre sa résidence secondaire acquise 10 ans plus tôt. Le prix de vente aujourd'hui est de 150 000 €. Le prix d'achat était de 90 000 €. Concernant les frais d'acquisition et les travaux sont au forfait soit respectivement 7,5% et 15% pour simplifier le calcul.

Calcul de la plus-value brut :

• Prix de vente : 150 000 €
• Prix d'acquisition : 90 000 €
• Frais d'acquisition : 6 750 €
• Travaux au forfais : 13 500 €
• Total prix d'achat : 110 250 €
• Plus-value brut : 120 000 € - 110 250 € = 39 750 €

Calcul de la plus-value imposable :

• Détention de 10 ans (abattement de 5 ans) : 39 750 € x (5 x 10%) = 19 875 €
• Abattement : 1 000 €
• Soit net imposable : 39 750 € - (19 875 € + 1 000 €) = 18 875 €
• Impôts et prélèvements sociaux (Total : 28,1%) : 18 875 € x 28,1% = 5 304 €

Pour une cession à 150 000 € Paul sera prélevé directement chez le notaire de 5 304 € dans le cas présent.